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索引号: 11411400005837168X-szfbgs1-00000728 发布机构: 市政府办公室
成文日期: 2023-06-16 有效性: 有效
文 号: 商政〔2023〕17号 所属主题: 商政

商丘市人民政府关于解决国有土地上集资合作建房等不动产登记历史遗留问题的若干意见

来源:市政府办公室 发布时间:2023-06-30 浏览次数: 【字体:

各县(市、区)人民政府,市城乡一体化示范区管委会,市人民政府各部门:

  为妥善解决我市中心城区范围内国有土地上集资合作建房、已购公有住房等不动产登记历史遗留问题,维护群众合法权益和社会大局稳定,根据《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)的要求,依据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《协议出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第21号)、《河南省国土资源厅关于做好当前不动产登记工作的指导意见》(豫国土资规〔2016〕11号)等法律法规和文件规定,结合我市实际,现提出以下意见:

  一、总体原则

  坚持尊重历史、还原历史场景的原则;坚持人民至上、维护群众利益的原则;坚持积极可行、方便群众的原则;坚持从低就轻、减轻负担的原则;坚持集体决策、容错免责的原则;坚持因事施策、确保实效的原则;坚持统一政策、区级为主、市级指导、稳步推进的原则。

  二、适用范围

  本意见适用于解决2015年12月31日前已建成的,市中心城区范围内国有土地上由国家机关、社会团体、企事业单位集中组织,经有关部门批准或证明,不以营利为目的建设的集资合作建房、已购公有住房的不动产登记历史遗留问题,以及经济适用住房、国有划拨土地上已登记房屋补缴出让价款,国有出让土地上已登记房屋超宗地建设问题。

  已列入棚户区、旧城区等改造或征收范围(已下征收决定或实施征收)、政府控制开发建设范围的不动产不列入解决范围;集资合作建房及已购公有住房以外的独院房屋、纳入问题楼盘的项目、军事用地上的房屋不按本意见处理;未纳入本意见处理范围的历史遗留问题另行出台文件解决。

  三、解决办法

  (一)划拨土地上已登记房屋补办出让手续问题

  1.划拨土地上已登记的房屋补办出让手续,不再办理土地使用权出让审批、签订出让合同,按本意见确定的缴纳标准直接补缴土地出让价款后,分摊或占用土地使用权性质变更为出让。

  2.房屋已登记,房屋占用的国有土地未登记但有权属来源材料的,不再办理土地登记,依据权属来源材料确定土地性质、用途办理土地分摊;房屋占用的国有土地未登记也无权属来源材料,宗地权属界线清晰,经权籍调查并公告权属无争议的,可以按证载用途或设计用途补缴土地出让价款,登记时在“附记”栏中记载。

  3.登记的房屋用途为住宅,占用土地规划为办公、工业、教育、科技、文化、卫生、体育等非住宅用地的,按照住宅对应的基准地价标准补缴土地出让价款,登记时分摊的土地用途变更为住宅出让,宗地用途和权利性质不变,并在“附记”栏中记载。

  (二)未办理房屋登记项目补办手续问题

  因用地、规划、竣工手续不完善,尚未办理房屋登记的单位公有住房、集资合作建房项目,需要完善相关手续后为建设单位办理首次登记,首次登记后申请人凭公有住房出售审批手续、集资建房协议、交款票据等材料申请不动产登记。

  1.单位公有住房、集资合作建房项目补办用地手续,可按划拨或协议出让方式,依据项目建设时的政策规定办理。除《国有建设用地划拨决定书》或者《国有建设用地使用权出让合同》外,补办的用地手续也可以依据政府文件要求予以确定,并作为办理不动产登记的依据。协议出让时,由项目所在区政府(管委会)确定项目开工日期,作为土地出让起始日和评估基准日,由建设单位委托第三方机构进行土地评估,报经市政府批准后,自然资源和规划部门办理协议出让用地手续。

  2.能够补办规划许可、规划核实手续的,应当依法依规处理并补办规划许可、规划核实手续;不具备补办规划许可、规划核实条件的,在符合国土空间规划的前提下,经市政府同意后,在符合质量、消防安全情况下,由建设单位委托第三方机构按照现状进行规划测量,自然资源和规划部门可以按现状测量结果出具认定意见或核实意见。认定意见可作为土地出让评估或划拨的用地条件。相关核实手续或认定意见、核实意见可以作为不动产登记建设工程符合规划的材料。

  3.工程建设资料完善的,住房和城乡建设部门按现状进行联合验收和竣工备案(线下办理);工程建设资料不完善的,由建设单位委托符合住房和城乡建设部门要求的第三方机构对房屋质量、消防进行鉴定。符合安全使用标准的出具鉴定合格报告,经住房和城乡建设部门评审后,可以作为不动产登记时房屋已竣工资料。

  4.土地为划拨取得的,申请人在申请登记前,需按照本意见规定补缴土地出让价款及税费。

  (三)单元楼部分房屋已登记,剩余房屋登记问题

  单元楼部分房屋已登记,剩余房屋登记时,不再补办用地、规划手续,申请人凭相关竣工材料、公有住房出售审批手续、集资建房协议、交款票据等材料申请不动产登记。

  1.单元楼部分房屋已登记,剩余房屋登记时由建设单位或申请人委托符合住房和城乡建设部门要求的第三方机构对房屋质量、消防进行鉴定,符合安全使用标准的出具鉴定合格报告。经住房和城乡建设部门评审后,可以作为不动产登记时房屋已竣工资料。

  2.单元楼未办理首次登记,部分房屋已登记,剩余房屋登记时,不再为开发建设单位办理首次登记,经公告15个工作日无异议后可申请办理。

  3.土地为划拨取得的,剩余房屋在申请登记前,需按照本意见规定补缴土地出让价款及税费。

  (四)土地出让价款补缴问题

  1.土地出让价款的计算标准。

  (1)已购公有住房、经济适用住房及纳入经济适用住房管理的集资合作建房。

  土地出让价款(元)=现行基准地价(元/㎡)×每户分摊土地面积、证载土地面积或实测占地面积(㎡)×5%。

  部分产权的公有住房可按照上述标准申请补缴土地出让价款,需经房改部门批准并按照成本价补交差价转为全部产权后方可申请不动产登记。

  经济适用住房购买满5年,申请完全产权或上市交易的,应经住房和城乡建设部门批准,补缴土地出让价款后方可办理不动产登记。

  原房改部门主导建设的项目,其中由个人购买并签订了经济适用房合同、安居工程合同的住房,按照经济适用住房的标准补缴土地出让价款后办理不动产登记。

  集资合作建房是否纳入经济适用住房管理,以原房管、建设等相关部门的批准文件为准。

  (2)其他集资合作建房及国有划拨土地上已登记的其他房屋。

  土地出让价款(元)=项目建设时的基准地价(元/㎡)×每户分摊土地面积、证载土地面积或实测占地面积(㎡)×70%。

  2.基准地价选取标准。

  2003年3月24日以前的建设项目,统一按照2003年3月24日公布的基准地价补缴土地出让价款。房屋受让方、现产权人按照房屋建设日期的基准地价计算缴纳土地出让价款的,房屋建设日期以相关证明材料为准,无相关证明材料的,房屋建设日期以该宗地第一套房屋登记时间为准。

  基准地价标准统一按照市政府公布的地价执行:

  (1)2003年3月24日之前建设的项目,住宅基准地价标准:一级地620元/㎡、二级地450元/㎡、三级地320元/㎡、四级地230元/㎡、五级地190元/㎡;

  (2)2003年3月24日至2008年12月31日建设的项目,住宅基准地价标准:一级地620元/㎡、二级地450元/㎡、三级地320元/㎡、四级地230元/㎡、五级地190元/㎡;

  (3)2009年1月1日至2014年9月30日建设的项目,住宅基准地价标准:一级地1040元/㎡、二级地780元/㎡、三级地600元/㎡、四级地480元/㎡、五级地380元/㎡、六级地300元/㎡;

  (4)2014年10月1日至2015年12月31日建设的项目,住宅基准地价标准:一级地2455元/㎡、二级地1520元/㎡、三级地950元/㎡、四级地690元/㎡、五级地560元/㎡、六级地480元/㎡;

  (5)现行住宅基准地价标准:一级地3600元/㎡、二级地2730元/㎡、三级地1950元/㎡、四级地1300元/㎡。

  基准地价图标明的最低用地级别界限以外的国有土地上建设的项目,基准地价标准按照公布的同时段最低级别基准地价标准执行。

  3.土地面积计算和确定方法。

  (1)单元房屋。

  每幢建筑物主体四边最外点外延1.5米的矩形,作为建筑物占用建设用地范围,设立共有建设用地使用权宗地,共有人为本幢建筑物各房屋定着物单元业主,由本幢所有房屋按照房屋建筑面积分摊。外延不足1.5米的,按实际面积分摊。

  分摊的建设用地使用权面积=(业主房屋所有权面积÷整幢建筑物房屋所有权面积合计)×共有建设用地使用权宗地面积。

  (2)集资合作建房、已购公有住房项目中的独院房屋。

  独院房屋占用范围土地已登记的,按登记面积计算。

  整宗土地已办理登记或有土地权属来源批准文件,但未同步登记到房屋所有权人名下,导致房屋、土地权利主体不一致的,或占用国有土地未登记也无权属来源材料,宗地权属界线清晰的,经权籍调查并公告权属无争议,按实际测量的土地面积计算。

  4.土地使用期限计算标准。

  (1)2003年3月24日以前建设的项目,按照2003年3月24日公布的基准地价补缴土地出让价款的,土地使用期限从2003年3月24日起计算;

  (2)2003年3月24日之后的建设项目,按照房屋建设日期基准地价补缴土地出让价款的,土地使用期限从房屋建设日期起计算;

  (3)按照现行基准地价补缴土地出让价款的,土地使用期限从该宗地第一套房屋缴纳土地出让价款之日起计算;

  (4)同一幢住宅分别按照现行基准地价和房屋建设日期基准地价计算补缴土地出让价款的,土地使用期限起始日期统一按照房屋建设日期计算。

  5.土地出让价款补缴办法。

  房屋转让的,由受让方缴纳;房屋不转让的,由现产权人缴纳。

  补缴土地出让价款由自然资源和规划部门按照以上标准核定、开具缴款通知单,申请人补缴土地出让价款和相关税费后,税务部门开具缴款凭证。

  房屋已登记,符合“证缴分离”相关规定的,经市政府同意,在追缴土地出让价款和相关税费的同时,可办理不动产登记手续。

  (五)出让土地上已登记房屋超宗问题

  房屋实际占用土地超出宗地界址,超占部分土地需补缴土地出让价款和相关税费的,按照“证缴分离”的原则,在保留追缴权的同时,不影响购房人不动产登记手续的办理,登记时按项目所在宗地落宗并确定土地使用年限,补缴前超宗部分土地不进行分摊。区政府(管委会)负责本辖区范围内的土地出让价款和相关税费的追缴工作,市政府有关部门依据各自职责做好配合工作。

  (六)建设主体灭失、失联问题

  1.因建设单位灭失,办理首次登记时,有承继单位或上级主管部门的,由承继单位或者上级主管部门申请;没有承继单位和上级主管部门的,可由不动产所在地街道办事处或乡镇人民政府代为申请。

  2.因建设单位灭失,办理首次登记时,根据申请,先按照不动产权属来源证明材料,将首次登记的不动产权利人记载为已灭失的建设单位,可不缮证;并在不动产登记簿“附记”栏中记载权利主体灭失情况。

  3.因建设单位灭失,申请人办理登记时,有承继单位或上级主管部门的,由承继单位或者上级主管部门申请;没有承继单位和上级主管部门的,经在不动产登记门户网站及不动产所在地公告15个工作日无异议的,申请人可单方申请办理不动产登记。

  4.因建设单位失联,无法依据当事人申请办理不动产登记的,可在不动产登记门户网站及不动产所在地进行公告,告知其在公告结束之日起15个工作日内申请登记,公告期不少于15个工作日。超过时限不申请的,参照建设单位灭失情形办理不动产登记。

  (七)税费问题

  1.集资合作建房按照本意见登记到集资户名下的,视同自建房不予征收增值税、契税、印花税等相关税费,其中非住宅和对外出售部分,需缴纳土地、房屋转移的相关增值税、契税、印花税等相关税费后,按本意见执行。

  2.房屋已办理登记,但房屋与土地权利主体不一致;或因房屋所有权已转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的,经核实,权属关系变动清晰且无争议的,可以由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。

  3.尚未办理所有权登记的房屋,未缴纳城市基础设施配套费的,应补缴城市基础设施配套费。补缴标准为:2012年1月1日前建设,需完善用地、规划手续的,按照净地面积2万元/亩、建筑面积20元/㎡缴纳;单元楼部分房屋已登记,剩余房屋办理登记的,按照应分摊土地面积30元/㎡、建筑面积20元/㎡缴纳。2012年1月1日后建设的,按照建筑面积90元/㎡缴纳。

  4.尚未办理所有权登记的房屋,未履行人防工程建设义务的,应按照项目建设时的标准缴纳人防工程易地建设费。

  (八)其他问题

  1.无法提供集资建房协议、交款票据等相关材料的,由建设单位出具相关证明、申请人书面承诺后办理不动产登记。

  2.在本意见适用过程中,涉及商住一体确实无法分割的项目,商业部分可参照本意见执行。

  3.涉及行政处罚的,按照“证罚分离”的原则办理,可先行完善手续,为申请人办理不动产登记。

  4.已登记的不动产权利不因原登记材料的缺失和真实性而受到影响。

  5.对违法的建筑物、构筑物等需要强制拆除的,由有关部门依法依规予以拆除。

  四、工作要求

  (一)加强组织领导

  不动产登记历史遗留问题由市不动产统一登记工作领导小组负责,成立由市政府分管副秘书长牵头、市不动产统一登记工作领导小组成员单位参加的协调小组,负责研究解决不动产登记历史遗留问题工作中遇到的相关问题,一事一议,协调小组集体研究并形成会议纪要,各部门按照会议纪要办理。在解决不动产登记历史遗留问题过程中遇到难以处理的问题时,及时上报市不动产统一登记工作领导小组或市政府研究解决。

  (二)强化部门协作

  在解决不动产登记历史遗留问题过程中,建设单位要充分履行主体责任,发挥主导作用,积极主动完善相关手续,配合做好登记工作。各有关部门要站在讲政治、顾大局、维稳定的高度,依照本意见要求,加强协作,密切配合,主动作为,积极回应群众诉求,全力做好相关工作,共同推动我市不动产登记历史遗留问题的解决。

  (三)严格责任追究

  准确把握习近平总书记提出的“三个区分开来”,把上级尚未明确限制的探索性试验中的失误和错误,同上级明令禁止后依然我行我素的违纪违法行为区分开来;对经集体研究决策适用于不动产登记历史遗留问题解决的规范标准、简化程序、实施方法等配套政策给予积极支持;对于不担当、不作为、推诿扯皮、工作不力的部门及其工作人员依法依纪追责问责;对于滥用职权、玩忽职守、失职渎职、胡作为、乱作为、不按研究意见办理造成严重后果的要严肃追责。

  五、各县(市)可参照本意见精神,结合本地实际,制定本辖区内相关问题的处理意见。

  六、本意见由市不动产统一登记工作领导小组办公室负责解释。

  七、本意见自印发之日起执行至2024年6月30日止。


商丘市人民政府       
2023年6月16日       


  (此件公开发布)

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